Разъяснение действующего жилищного законодательства, регламентирующего вопросы управления многоквартирным домом

Значительное число обращений граждан, поступающих в органы прокуратуры,  связаны с вопросами управления многоквартирными домами, в том числе с порядком расторжения договора управления с управляющими компаниями в одностороннем порядке.

Частью 8  статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом (частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса), а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства – данный вывод отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.07.2010 №1027/10 и подтверждается многочисленными судебными решениями, в том числе вынесенными и в Астраханской области.

По вопросу о передаче технической документации надлежит исходить из требований ч. 10 ст.162 ЖК РФ, где закреплена обязанность управляющих организаций передать техническую документацию на многоквартирный дом вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья или другому лицу, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом или любому собственнику помещения в таком доме за 30 дней до прекращения договора управления.

Действующим законодательством предусмотрен гражданско-правовой механизм воздействия на управляющие компании в целях исполнения ими данных обязанностей, что обусловлено характером договорных правоотношений между собственниками жилых помещений и такими компаниями. Таким образом, за защитой прав в таком случае надлежит обращаться в суд.

На защиту прав граждан в сфере управления многоквартирными жилыми домами направлены нормы, обязывающие управляющие компании освещать свою деятельность в средствах массовой информации.

Согласно ч. 10 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации о её деятельности в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным  Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 N 731.

Пунктом 2 указанного Постановления предусмотрено, что организации, осуществляющие на день вступления в силу настоящего Постановления деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании заключенных в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договоров управления многоквартирным домом, обязаны разместить (опубликовать) информацию в соответствии с утвержденным этим Постановлением стандартом в течение 2 месяцев со дня его вступления в силу, то есть  с 9 декабря.2010 года управляющие компании обязаны разместить указанную информацию в Интернете и СМИ в установленном порядке.

Прокуратурой области акцентировано внимание городских и районных прокуроров на осуществление надзора в рамках предоставленных полномочий за соблюдением требований жилищного законодательства управляющими компаниями.